最近看到新闻说李嘉诚在北京朝阳区的御翠园项目，把房价砍了30%，直接7折甩卖。这事儿乍一听挺离谱的——李嘉诚不是那个超人吗？靠囤地、捂盘、稳扎稳打发家的“长线玩家”，怎么突然急着打折抛售了？

御翠园这块地，李嘉诚早在2001年就拿下了，楼面价才1750元/平方米，放在今天，北京朝阳区的地价早就翻了几十倍。按理说，这简直是躺着赚钱的买卖。可项目从2001年拿地到2024年才开始清盘，中间23年几乎没怎么动，连名字都改了两次逸翠园到御翠园

李嘉诚的超人逻辑里——他不是为了短期赚快钱，而是等土地价值最大化。但等了23年，土地升值空间已经透支得差不多了。 李嘉诚的操作就是风向标啊，他说过他不会赚最后一个铜子

御翠园现在的售价7万/平方米，对比当年1750元的楼面价，利润至少翻了40倍。就算7折卖，利润空间依然巨大。

李嘉诚卖的不是房子，是时间差。他早就在20年前把最值钱的地段和土地价值套现了，现在卖的是尾货，相当于把库存清掉，顺便再赚一波现金流。

李嘉诚最近几年在搞资产大甩卖——港口、码头、能源业务全卖，甚至把英国的电信公司都卖了。这说明他可能在重新配置资产，从重资产转向流动性更强的现金。卖房只是其中一环。

北京高端住宅市场这两年明显降温。御翠园隔壁新楼盘刚开盘，户型更现代、价格更合理，直接把御翠园的老派大平层挤到角落。李嘉诚再不降价，可能连尾货都卖不出去。

项目去年刚交房，但房价已经跌了20%。如果再拖下去，老业主可能会抗议。李嘉诚这次7折卖房，本质是左手倒右手——给新买家打折，给老业主补装修或现金，两边都不得罪。 决定降价后，为补偿去年高价购房的老业主，御翠园此次提供了两种补偿方案。“一种是补装修，按照每平方米一个固定的价格，为老业主进行装修；另一种是补差价，按照不同户型给予80万-100万元价格不等的补贴。”

这种真金白银的现金补贴，李嘉诚在中国还是开创了先例。

李嘉诚是囤地大师，但连他都开始急着甩卖，说明过去那种“买地等升值”的模式走不通了。未来开发商必须更灵活，要么快速周转，要么转型做服务、做运营。

御翠园的位置在北京东四环，属于黄金地段，但降价30%都没人买，说明地段的溢价被高估了。当人口增长放缓、城市扩张到郊区后，核心地段的稀缺性也在被稀释。

御翠园的例子告诉我们：即使地段再好，如果产品设计落后、配套跟不上，也撑不住高价。未来的房产投资，可能更看重“社区服务、智能化、适老化”这些新标签。

其实李嘉诚的操作没有错，他只是慢了一拍。23年前拿地，23年后卖房，本想靠时间差赚足利润，但没想到中国房地产的黄金期提前结束了。他低估了市场变化的速度，也高估了地段神话的持久性。

不过，这波操作也暴露了另一个真相：再牛的商人，也逃不过时代洪流。李嘉诚现在卖房，不是因为穷，而是因为玩法变了。他可能正在为下一个风口布局——比如新能源、医疗、AI，这些领域才是未来