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某甲公司开发位于钟祥市镇路 ** 房地产项目｡ 2018 年 3 月起，某甲公司开始通过房产网站、微信公众号、广告牌等多种方式，针对不特定的群体，宣传其开发的 “天瑞首府” 小区项目楼盘｡ 《置业计划书》中案涉房屋户型图显示进门相对次卧或书房为有飘窗设计，右下角注明 “以上户型仅为示意图，最终以实际为准”｡ 2018 年 9 月 15 日，某甲公司就天瑞首府飘窗面积问题向设计单位深圳市某某建筑设计有限公司发送工作联系函，次日，深圳市某某建筑设计有限公司回复称 “1#、2#、3#、5#、7# 楼南向次卧或书房飘窗在结构主体外墙面范围之内，不属于凸出建筑物外墙面的窗户，应计算全面积｡ 可以取消飘窗变为室内面积”｡ 钟祥市房地产市场管理所于 2018 年 9 月 17 日收到某甲公司关于部分飘窗取消请示及深圳市某某建筑设计有限公司出具的工作联系函后，于 2019 年 1 月 3 日出具了天瑞首府项目的预测绘报告｡ 2019 年 3 月 21 日，某甲公司办理了案涉商品房的预售许可证 (钟房预字 2019 第 0006 号)｡

2019 年 5 月 21 至 2019 年 5 月 23 日，南某灵向某甲公司账户转账支付共计 200000 元｡ 2019 年 5 月 23 日，胡某、南某灵作为买受人，某甲公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房镇路北侧 (天瑞首府) 1 幢 2-302 号房，该商品房建筑面积 126.58 平方米，其中套内建筑面积 98.22 平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积 28.36 平方米｡ 该商品房单价为每平方米 4898.09 元，总金额 620000 元，买受人于合同签订之日交纳购房首付款 200000 元，余款 420000 元办理银行按揭贷款｡ 合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在 3% 以内 (含 3%) 的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超过 3% 时，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在 3% 以内 (含 3%) 部分的房价款由买受人补足，超过 3% 部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在 3% 以内 (含 3%) 部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出 3% 部分的房价款由出卖人双倍返还买受人｡ 经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起 10 日内，书面通知买受人：⑴该商品房结构形式，户型，空间尺寸，朝向｡ 买受人有权在通知到达之日起 15 日内做出是否退房的书面答复｡ 买受人在通知到达之日起 15 日内未作书面答复的，视为接受变更｡ 出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房｡ 买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起 30 天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期活期存款利率付给利息｡ 买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议｡ ⑴买受人不退房的，视为同意接受规划、变更以及由此引起的商品房价款变更｡ ⑵除本合同以下商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向外，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人在不通知买受人的情况下可对原规划设计方案作出局部调整｡ ⑶在不影响项目总体功能及绿地率等规划指标的前提下，出卖人有权对项目平面布局进行局部调整｡ 附件四《前期物业服务合同》约定，买受人首次应预缴壹年物业服务费，首次交费期满后，按半年度支付物业服务费｡ 房屋交付使用前 (含当月) 所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担，房屋交付使用后所发生的物业服务费用由业主承担，业主收到书面通知书并办理相应交付手续的，视为交付｡

天瑞首府房地产项目开始交房后，南某灵等业主发现实际房屋与宣传的户型图不符，缺少进门相对次卧飘窗，部分业主向多个部门控诉、信访｡ 2023 年 2 月 14 日，钟祥市市场监督管理局出具《行政处罚决定书》，查明内容显示：钟祥市房地产市场管理所根据申请出具天瑞首府项目预测绘面积图，该图里面取消了申请的 (含 1# 楼与进户门相对次卧) 飘窗｡ 2022 年 2 月 7 日，钟祥市住房和城乡建设局对天瑞首府飘窗问题回复称，在施工过程中经设计自查和设计优化，对部分飘窗进行取消，并于 2019 年 12 月出具了正式设计变更通知单，施工单位按变更后的设计进行施工，竣工验收时设计单位进行现场确认，符合设计要求｡ 2022 年 2 月 21 日，钟祥市自然资源和规划局书面答复称，天瑞首府项目前期规划及后期验收均有飘窗，验收时未收到开发商提交飘窗变更的资料｡ 根据查明事实，钟祥市市场监督管理局认定某甲公司明知其开发的天瑞首府项目部分户型已取消部分飘窗设计，仍然在房产网站发布有飘窗设计的户型图的宣传，仍然使用并没有减少飘窗的《置业计划书》，吸引购房者购买其开发楼盘，属于对房屋内部的构造布局作虚假的商业宣传，欺骗、误导购房者，其行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，责令某甲公司停止违法行为，并给予罚款 100000 元的行政处罚｡ 某甲公司不服《行政处罚决定书》，提出行政复议，钟祥市人民政府于 2023 年 7 月 7 日作出《行政复议决定书》，维持案涉《行政处罚决定书》｡

胡某、南某灵向一审法院起诉请求：1. 某甲公司立即退还胡某、南某灵多支付的购房款 19718.00 元 (9859.00 元 ×2 倍) 及占用期间的利息 (以 9859.00 元为基数，自 2019 年 10 月 29 日起按照贷款利率 3.25% 计算至退还之日止);2. 某甲公司赔偿因其虚假宣传给胡某、南某灵造成的物业服务费损失 8302.00 元；3. 案件受理费由某甲公司承担｡

依法成立的合同，受法律保护，某甲公司与胡某、南某灵签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，形式和内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效｡ 根据庭审查明的事实，某甲公司明知其开发的天瑞首府项目部分户型已取消部分飘窗设计，仍然使用没有减少飘窗的宣传资料，吸引购房者购买其开发楼盘，该虚假宣传行为因触犯行政法规而被处以行政处罚，行政处罚的目的在于处罚某甲公司虚假宣传行为本身，并不意味着处以行政处罚就应当承担民事赔偿责任｡ 某甲公司制作的宣传资料，如《置业计划书》下方注明有 “以上户型仅为示意图，最终以实际为准” 提示字样，因其受众为不特定的群体，且无明确指向性，这些宣传资料即便真实，其在性质上仅属于要约邀请｡ 案涉商品房买卖关系的双方权利义务应以实际签订的合同为准｡ 在某甲公司与胡某、南某灵签订的《商品房买卖合同》中未有进门相对次卧的飘窗设计及赠送飘窗面积的约定，且《商品房买卖合同》的房屋平面图中并未有飘窗标识｡ 胡某、南某灵诉称某甲公司售楼人员明确表示进门相对次卧或书房有飘窗且飘窗属于赠送面积，据此要求某甲公司退还多支付的购房款，但未提交相关证据，对该诉称意见，一审不予采信｡ 根据钟祥市房地产市场管理所出具的实测报告显示，胡某、南某灵购买的案涉 2-302 室商品房建筑面积为 126.58㎡，套内面积为 98.22㎡，与《商品房买卖合同》中约定商品房基本情况一致，胡某、南某灵的合法权益未受到损害，其主张赔偿损失，要求退还多支付的购房款二倍计 19718 元及利息，没有事实和法律依据，不予支持｡

关于胡某、南某灵主张某甲公司赔偿因虚假宣传造成的物业服务费损失 8302 元，附件四《前期物业服务合同》约定，房屋交付使用后所发生的物业服务费用由业主承担，业主收到书面通知书并办理相应交付手续的，视为交付，胡某、南某灵在庭审中陈述其未收房，亦没有支付物业费，其要求赔偿物业费损失，没有事实和法律依据，不予支持｡

一审判决：驳回胡某、南某灵的诉讼请求。案件受理费 500 元，减半收取 250 元，由胡某、南某灵负担。

一审判决后，胡某、南某灵上诉请求：1. 撤销原判，依法改判支持其诉讼请求；2. 本案一、二审案件受理费由某甲公司承担｡ 事实与理由：一、一审部分事实认定和法律适用错误｡ 1. 某甲公司在销售涉案商品房过程中存在虚假宣传等欺诈行为的事实清楚、证据确凿充分｡ 某甲公司自 2018 年开始，通过钟祥房产网站、微信公众号、宣传单、广告牌等多种方式发布了包括涉案房屋进门相对次卧及书房均有飘窗 (属不计算在套内面积) 的商品房楼盘宣传信息｡ 且某甲公司售楼部销售人员再三保证房屋实况与宣传单、宣传图等内容所示户型和进门相对次卧及书房均有飘窗 (属不计算在套内面积) 的情况下，双方才于 2019 年 5 月 23 日签订《商品房买卖合同》｡ 2020 年 12 月胡某、南某灵验收房屋时发现进门相对次卧无飘窗｡ 钟祥市市场监督局于 2022 年 12 月 28 日对某甲公司作出行政处罚决定书，认定其存在虚假宣传、欺骗购房者行为，责令其停止违法行为，给予 10 万元处罚｡ 2. 一审判决中 “在某甲公司与胡某、南某灵签订的《房屋买卖合同》中未有进门相对次卧的飘窗设计及赠送飘窗面积的约定，且《商品房买卖合同》的房屋平面图中并未有飘窗标识｡ ” 的认定与在案证据相矛盾｡ 从某甲公司在一审中提到的飘窗设计变更、钟祥市规划部门、住建部门的回复文件均可证明涉案房屋原设计存在飘窗的事实｡ 另根据《建设工程建筑面积计算规划 (GB/T50353-2013)》的第 3.0.27 款规定，飘窗不计入建筑面积，故不在测绘报告中显示｡ 一审判决以测绘面积一致为由认定胡某、南某灵合法权益未受侵害于事实不符、于法无据｡ 3. 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约｡ 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任｡ 据此某甲公司向社会发布的商品房销售广告和销售资料对案涉双方签订《商品房买卖合同》及买卖价格的确定起到了重大影响作用，应当视为要约，且该说明和允诺也应视为合同内容｡ 一审判决将该资料认定为要约邀请明显错误｡ 4. 某甲公司的虚假宣传等欺诈行为不仅应承担行政处罚责任，还应根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十五条、第五十五条的规定承担民事赔偿责任｡ 一审判决在认定某甲公司存在虚假宣传的情况下，又以某甲公司的虚假宣传行为未给胡某、南某灵的合法权益造成损害为由，驳回胡某、南某灵的诉讼请求于事实不符、于法相悖｡ 二、由于某甲公司的虚假宣传等欺诈行为，致使胡某、南某灵出资 60 余万元购买的商品房自 2020 年 12 月闲置至今，且某乙公司多次索要物业服务费 8302 元｡ 故物业服务费是因某甲公司的违约行为造成的直接经济损失，应由某甲公司承担赔偿责任。某甲公司答辩称，一、案涉《行政处罚决定书》认定的虚假宣传与案涉争议无法律上的关联｡ 胡某、南某灵依据钟祥市市场监督管理局《行政处罚决定书》，认为某甲公司的行为构成民事欺诈，但仅凭该行政处罚不能成为主张民事权利的依据｡ 1. 行政处罚与民事诉讼系性质完全不同的两个法律关系｡ 行政处罚程序中所认定的事实，并不能成为当事人提起民事诉讼请求的唯一依据，充其量只能作为一般证据，是否应予采信是否能够证明待证事实应由人民法院审核决定｡ 2. 认定虚假宣传与民事欺诈行为的标准有本质的区别｡ 案涉合同成立时，某甲公司不存在任何隐瞒或欺诈行为｡ 3. 钟祥市人民政府的复议决定已明确界定行政处罚的效力｡ 案涉《行政复议决定书》第二条理由中明确：案涉行政处罚决定并不涉及飘窗面积的计算方式方法，而是立足于涉案飘窗在某甲公司实际取消后继续沿用原户型图进行宣传这一事实，两者之间并无关联｡ 该认定与胡某、南某灵主张的购买飘窗面积损失及物业费损失没有事实和法律上的直接关联｡ 二、关于飘窗的定义及面积计算规则问题｡ 1. 根据原住房城乡建设部颁布的《建筑工程建筑面积计算规范》(GB-T50353-2013) 第 2.0.1 条、第 2.0.15 条、第 3.0.1 条的界定，足以认定在商品房建造实践中，存在着 “内飘窗”(建设在墙体上的一个 “窗台”) 和 “外飘窗”(凸出于墙体外面的窗台) 之分，外飘窗才是真正意义上的飘窗｡ 案涉《户型示意图》中被认为是飘窗的 “横线” 是划在建筑墙体之内，表示的是 “此处可能建设一个窗台”，此处并非当然建设飘窗｡ 故无论是飘窗的窗台建设与否，该面积均在双方合同约定的建筑面积之内，取消窗台并未损害购房人的权益，相反增加了房屋的有效使用面积｡ 2. 胡某、南某灵上诉状中依据的《建筑工程建筑面积计算规范》(GB-T50353-2013) 第 3.0.27 款规定的为 “凸飘窗”，与案涉争议的墙体内的内飘台不是同一概念｡ 3. 根据《房屋建设和市政基础施工图纸设计文件审查管理办法》(住房和城乡建设部 2018 年第 46 号令) 第十一条、第十四条的规定，案涉飘窗优化只需建设方、设计方同意变更即可，无需通知其他关联方｡ 三、关于《商品房买卖合同》的内容及效力｡ 案涉宣传资料不是商品房买卖合同成立的有效邀约，对双方不具有法律约束力｡ 案涉商品房买卖合同中并无飘窗的任何约定｡ 胡某、南某灵对案涉商品房买卖合同的效力并未提出任何异议｡ 胡某、南某灵诉称的赔偿物业服务费损失的主张依法不能成立｡ 该请求不仅没有事实和法律依据，也不符合我国民事诉讼的基本规则｡ 一审判决事实认定清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果公正，应当依法维持。

关于本案的事实｡ 胡某、南某灵对一审查明的 “总金额 620000 元” 有异议｡ 620000 元是合同约定总价，因购买的房屋带有露台，根据要求额外支付了三万元给销售，未开收据也未计入合同总价｡ 某甲公司对事实异议的意见为，其未收到钱，也不知情｡ 某甲公司对一审认定事实：“2019 年 9 月 15 日，某甲公司就天瑞首府飘窗面积问题向设计单位深圳市某某建筑设计有限公司发送工作联系函” 有异议，其时间应为 2018 年 9 月 15 日｡ 二审审查认为，1.“2019 年 9 月 15 日” 为笔误，予以纠正｡ 2. 胡某、南某灵并未提供证据证实其主张的事实，而案涉房屋是否因带露台而另行支付给某甲公司的销售人员 3 万元与本案的争点无关｡ 故对胡某、南某灵的事实异议不予支持。

双方当事人对一审认定的其他事实无异议，二审予以确认｡

另查明，2018 年 9 月 15 日，某甲公司就天瑞首府飘窗面积问题向设计单位深圳市某某建筑设计有限公司发送工作联系函。

二审认为，关于行政处罚与民事责任承担｡ 行政责任与民事责任系两种不同的法律责任，应按各自的程序、相关事实和法律、行政法规的规定确定责任的承担｡ 故一审关于 “某甲公司明知其开发的天瑞首府项目部分户型已取消部分飘窗设计，仍然使用没有减少飘窗的宣传资料，吸引购房者购买其开发楼盘，该虚假宣传行为因触犯行政法规而被处以行政处罚，但行政处罚的目的在于处罚某甲公司虚假宣传行为本身，并不意味着处以行政处罚就应当承担民事赔偿责任” 的认定，并无不当｡

关于某甲公司的责任｡ 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定 “商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约｡ 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 本案中，本案查明的事实，1.2018 年 3 月起某甲公司开始通过房产网站、微信公众号、广告牌等多种方式，针对不特定的群体宣传 “天瑞首府” 小区项目楼盘；2. 天瑞首府房地产项目开始交房后，胡某、南某灵等业主发现实际房屋与宣传的户型图不符，缺少进门相对次卧飘窗；3. 双方对一审认定的 “在其制作的宣传图册如《置业计划书》下方注明有‘以上户型仅为示意图，最终以实际为准’提示字样” 的认定并无异议｡ 据此可以看出，某甲公司关于飘窗的宣传应为要约邀请｡ 另，从胡某、南某灵请求的标的额来看，案涉飘窗并不对案涉房屋价格的确定有重大影响｡ 故一审关于 “某甲公司的广告宣传材料，因其受众为不特定的群体，且无明确指向性，故该些材料即便真实，其在性质上仅属于要约邀请，双方的权利义务应以实际签订的合同为准” 的认定，并无不当。某甲公司不构成违约，不应承担违约责任｡ 《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十五条规定：“消费者因经营者利用虚假广告或者其他虚假宣传方式提供商品或服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿……” 商业广告既是商品生产者进行促销的重要手段，又是消费者选择商品的主要依据｡ 虚假广告是指广告宣传的内容与商品或服务的客观情况不符，有意夸大其词或语意模糊，容易使人产生误解。日常生活中常见的虚假广告有多种表现形式，比如对未获得产品质量认证、名优产品证书的商品谎称是已获得这些质量标志的商品；对性能低下，用途单一的商品谎称是性能优良、有多种用途；对未申请专利获得专利证书的商品谎称取得专利申请号或专利证书；对价格并非低于同类产品或并未大幅度降价的商品谎称低于同类商品或 “大酬宾”“大拍卖” 等等｡ 本案中，某甲公司在天瑞首府项目部分户型已取消部分飘窗设计的情况下，仍然使用没有减少飘窗的宣传资料吸引购房者的行为，并不符合上述规定需承担赔偿责任｡ 胡某、南某灵的上诉理由均不能成立，应不予采纳｡

综上所述，上诉人胡某、南某灵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持｡

二审判决：驳回上诉，维持原判。